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所購房屋被查封 宜昌律師助購房人成功過戶
作者:admin 發布時間:2019-9-7 23:11:19

所購房屋被查封 周宗江律師助購房人成功過戶

 

   吳老師于2018年元月購買了一套住房,但未辦理過戶手續,于2019年元月發現所購房屋被三家法院多次查封。2019年5月前后,三家法院根據吳老師的申請,解除相應查封。2019年8月,伍家崗區法院支持將房屋過戶到吳老師名下。

    一.歡歡喜喜購房,付清50萬取得房屋鑰匙

    吳老師是夷陵區一所公立小學的老師,吳老師夫婦省吃儉用半輩子,積攢了幾十萬元存款,計劃在宜昌城區為上大學的兒子購買一套住房。經多次看房,吳老師終于看中了伍家崗區桔城路上一知名樓盤里的一套二手房,在交付2萬元中介費后,在房屋中介公司居間撮合下,吳老師與房主陳先生夫婦于2018年元月2日簽訂了《房屋買賣合同》,約定,吳老師于簽訂合同當日支付定金2萬元,于2018年1月7日前付清首付款50萬元(含定金2萬元),然后辦理過戶,吳老師再通過銀行貸款結清尾款56萬元。

    吳老師是一位優秀的人民教師,不僅教育學生誠實守信,自己也是以身作則,恪守承諾,按合同約定以現金方式于2018年元月2日向陳先生支付了購房定金2萬元,以轉賬方式于2018年元月3日向陳先生支付房款28萬元,于2018年1月7日支付房款20萬元,共計50萬元。付款后,陳先生通過中介人員將房屋鑰匙交給吳老師,吳老師滿意收房。吳老師心想房屋已經交給自己了,過戶是自然而然的事了,不必太著急,何況,聽人介紹陳先生還是一位大老板,經濟實力很不錯。

    二.遲遲不能過戶,原來房屋被法院多次查封

    時間過的真快,一晃2018年過完了,仍然未能辦理房屋過戶手續。陳先生先是以各種理由進行拖延,后來干脆不接電話了,房屋中介公司也表示愛莫能助。吳老師有點著急了,于是利用寒假時間到房屋開發商處去了解情況,被告知,所購房屋因為被法院查封,不能辦理過戶,而且陳先生還差欠銀行按揭貸款30多萬元呢!吳老師大吃一驚,連忙到宜昌市不動產登記管理中心進行查詢,房屋果然被查封了,而且被查封了三次,分別是三峽壩區法院于2018年7月對所購買房屋進行了首次查封,夷陵區法院于2018年10月進行了輪候查封,點軍區法院于2019年元進行了第三輪查封。

    三.僅為預告登記,先為出賣人辦理所有權登記

    面對上述嚴峻現實,吳老師夫婦幾夜都沒合夜,50萬元畢竟是多年的積蓄,可不能打水漂了,必須通過法律手段維權,將所購房屋過戶到自己名下。經慎重考慮,吳老師決定委托宜昌的周宗江律師代理維權。

    周宗江律師雖然對類似情況有成功案例經驗,但仍不敢掉以輕心,立即到不動產登記中心對本案房屋進行詳細查詢,并進行了相應檢索,了解到,陳先生對外負有巨額債務,因對他人的債務沒有清償,三家法院在對陳先生強制執行時對本案房屋進行了查封,防止陳先生將房屋售與他們從而逃避執行。值得注意的是,開發商僅為賣房人陳先生辦理了預告登記,并未辦理所有權登記,也就是說,本案房屋還屬于開發商,陳先生只是作為預告登記人享有相應權利,但還不是真正的房屋所有權人。可見,維權第一步是要將房屋轉移登記到賣房人陳先生名下,然后才能轉移登記至購房人吳老師名下。經與開發商聯系,開發商表示可以協助辦理過戶,但因為房屋被查封,目前無法辦理,提交給不動產登記中心的申請材料都被退回了。

    周宗江律師分析后認為,因房屋被查封不能辦理所有權登記的理由依法不能成立,因為上述查封為預查封,法院禁止辦理過戶的本意是禁止開發商將房屋登記到其他人名下,并不是禁止將房屋登記到債務人陳先生名下。對此情況,周宗江律師認真準備了書面《法律意見書》,根據本案事實引用相關法律法規條款進行論證,結論為應當為陳先生辦理所有權登記。周宗江律師陪同吳老師去宜昌市不動產登記中心拜訪了相關負責人,并向其提交《法律意見書》,周宗江律師的意見得到采信,不動產登記中心同意將本案房屋登記到陳先生名下。

    因為購房糾紛,吳老師一家連春節都過的并不開心。春節后,開發商將房屋登記到陳先生名下,維權“長征路”踏實地邁出了第一步,吳老師終于露出了一絲笑容。2019年3月4日,開發商從不動產登記中心領取了不動產登記證書,正式確認陳先生為本案房屋的所有權人。

    另外,值得慶幸的是,雖然某銀行為陳先生購買本案房屋提供了30多萬的按揭貸款,但并沒有辦理抵押登記。而且,陳先生已經有幾個月沒有按期還貸了,但某銀行也未提起訴訟。

    四.四輪執行異議,三家法院先后四次解除查封

    房屋登記到陳先生名下了,也就意味著三峽壩區法院的查封生效了。于時,周宗江律師向三峽壩區法院提交了執行異議申請書,并提交了吳老師關于購房付款收房事實的所有證據材料,認為吳老師作為購房人的權利優先,可以排除普通金錢債權的執行,要求三峽壩區法院解除對本案房屋查封。三峽壩區法院承辦法官經審查后,表示只要交清購房尾款56萬元,將該款用于案件執行(因為該院執行標的不足56萬元),就可以同意解除查封。

    面對法官給出的上述方案,其實周宗江律師和吳老師早有準備,但真要再拿出56萬元,不僅要向銀行借款,而且后面還有幾輪查封,債權人對陳先生享有的幾百萬元的債權仍然不能執行到位,付款后并不能立即辦理過戶。陳先生因經營不善負債累累,面對債權人,特別是一些小貸公司和自然人的討債壓力,如果本案房屋一旦解封,陳先生隨時就會主動或被迫將本案房屋過戶給債權人或抵押給債權人,屆時,不僅房屋不能過戶到吳老師名下,106萬也是不可能要回了。而吳老師與陳先生的房屋買賣合同案歸伍家崗區法院管轄,但伍家崗區法院又以房屋已被查封不能確權為由不受理吳老師的起訴(起訴辦理過戶并查封房屋),這樣,原本計劃在申請執行異議的同時提起過戶訴訟并查封房屋的方案無法實現。吳老師又數夜未眠,猶豫再三。

    周宗江律師再三研究了相關法律規定,認定只要首封法院解封,輪候法院解封是水到渠成的事情。周宗江律師還分別與夷陵區法院、點軍區法院的承辦執行法官或負責人進行溝通,得到了他們的理解和認可。為防止解封的成果被他人竊取,周宗江律師還設計了查封無縫對接的方案,確保上述查封被解除前,由吳老師對本案房屋予以查封。吳老師認同了周宗江律師的維權方案,這時,吳老師向當地銀行貸款40萬元的申請也通過了。2019年3月26日,吳老師向三峽壩法院交清了購房尾款56萬元。

    2019年4月1日,三峽壩區法院下達裁定書,裁定解除對上述房屋的查封。同時,周宗江律師向該院提交申請,請求將56萬元暫緩執行,并暫緩辦理房屋解封手續。

    首戰告捷,當再接再厲。周宗江律師立即向夷陵區法院、點軍區法院提交執行異議申請書,要求中止執行,解除房屋查封。兩院受理申請后,及時舉辦了聽證會,并下達了裁定書,支持了吳老師的解封申請。

    不料,陳先生的又一個債權人對本案房屋進行了第四輪查封,周律師只得再次啟動執行異議申請程序,2019年5月24日,人民法院第四次裁定解除查封。

    五.訴前查封房屋,訴中調解實現房屋過戶請求

    2019年6月10日,夷陵區法院到不動產登記中心辦理了第三輪解除查封手續,至此,本案房屋上僅存三峽壩區法院的查封手續。當日,周宗江律師陪同吳老師向伍家崗區法院申請訴前財產保全。伍家崗區法院當日下達裁定書,支持吳老師的查封請求。2019年6月13日,宜昌市不動產登記中心根據伍家崗區法院的裁定書和協助執行通知書對本案房屋辦理了查封登記,也就是說,吳老師成功實現了對本案房屋的查封(輪候查封)。之后,三峽壩區法院根據周宗江律師的申請辦理解除查封手續。至此,吳老師的輪候查封變成正式查封(當時是唯一查封,之后,據說某銀行又對該房屋進行了輪候查封)。2019年6月25日,伍家崗區法院正式受理了吳老師的起訴,訴訟請求為陳先生協助辦理房屋轉移登記手續。

    2019年8月27日,伍家崗區法院對本案進行審理,因本案經之前多輪執行異議程序,三家法院四次下達了裁定書,事實清楚,證據確實充分,吳老師要求過戶的請求符合法律規定,在法院主持下,雙方達成調解協議,由陳先生協助辦理過戶手續,法院當日下達了調解書。

    至此,該案成功了結,吳老師購房夢圓,只是圓的艱辛!

 

附:裁定書一份

吳老師、夷陵區某某小貸公司企業借貸糾紛執行審查類執行裁定書

審理法院: 宜昌市夷陵區人民法院

案  號: (2019)鄂0506執異10號

案  由: 借款合同糾紛

裁判日期: 2019年04月28日

宜昌市夷陵區人民法院

民事裁定書

(2019)鄂0506執異10號

異議申請人(案外人):吳老師,男,1970年1月6日出生漢族,住宜昌市夷陵區。

委托代理人:周宗江,湖北楚賢律師事務所律師。一般授權。

申請執行人:夷陵區某某小貸公司(統一社會信用代碼:914205006826764965,以下簡稱某某小貸公司)。

被執行人:陳先生,男,1970年7月18日出生漢族,住宜昌市夷陵區。

被執行人:曾女士,男,1988年3月5日出生漢族,住遠安縣。

被執行人:宜昌某新型建材公司(統一社會信用代碼:91420506557045636G,以下簡稱某新型建材公司)。

本院在執行申請執行人某某小貸公司與被執行人陳先生、曾女士、某新型建材公司借款合同糾紛一案中,案外人吳老師對本院作出的(2018)鄂0506執563號協助執行通知書和(2018)鄂0506執563號之二執行裁定書,即查封被執行人陳先生所有的位于宜昌市桔城路6號17樓房屋一套(產籍號為:03-0108-0559-010501,以下簡稱案涉房產)的執行不服,向本院提出書面異議。本院受理后,依法組成合議庭進行了審查,并于2019年4月16日舉行了聽證,異議申請人吳老師及其委托代理人周宗江,申請執行人某某小貸公司的委托代理人吳某律師到庭參加了聽證,并提交了書面意見。現已審查終結。

案外人吳老師稱,在夷陵區人民法院查封案涉房產前,異議申請人已經與被執行人陳先生簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同,按照合同約定支付了50萬元房款,并占有該房屋,但因陳先生過錯至今未能過戶至異議申請人名下。2019年3月,異議申請人已向首封法院即宜昌市三峽壩區人民法院(以下簡稱三峽壩區法院)提出執行異議申請,并于2019年3月26日按照三峽壩區法院的要求,將購房尾款56萬元交付三峽壩區法院提存。該院于2019年4月1日下達了(2019)鄂0591執異15號《執行裁定書》,裁定解除了對案涉房產的查封措施。故基于上述客觀事實和相關法律規定,案涉房屋不能成為執行標的予以執行,異議申請人作為案涉房屋的實際所有權人能夠排除宜昌市夷陵區人民法院對房屋的查封、執行,請求貴院依法裁定中止對案涉房屋的執行并解除對房屋的查封措施。

異議申請人為支持其異議向本院提交了現有住房查詢結果證明、查檔證明、查詢結果證明、房屋買賣合同、收款收據、轉賬憑據、收條、專用收據、證明、結算業務申請書、收據、(2017)鄂0591民初525號《民事調解書》、(2019)鄂0591執異15號《執行裁定書》及生效證明等證據。

申請執行人某某小貸公司稱,從異議申請人與被執行人簽訂的《房屋買賣合同》來看,被執行人這種行為有明顯低價轉移財產的嫌疑。另三峽壩區法院提存的房屋尾款應當依法參與分配。

本院查明,申請執行人某某小貸公司與被執行人陳先生、曾女士、某新型建材公司借款合同糾紛一案,本院于2017年12月29日作出(2017)鄂0506民初2029號民事判決書,判決確定:一、由被告宜昌某新型建材公司在本判決生效后一個月內償還原告夷陵區某某小貸公司借款600000元,并從2015年12月15日起以本金600000元為基數按年息24%承擔利息至實際清償之日止。二、被告陳先生、曾女士對上述債務承擔連帶清償責任。三、若被告宜昌某新型建材公司未能償還上述第一項債務,則原告夷陵區某某小貸公司對被告陳先生所有的車輛識別代碼為LGBF1AE05BR077220的小型汽車拍賣、變賣的價款享有優先受償權。四、駁回原告夷陵區某某小貸公司的其他訴訟請求。如果未按本判決書指定的期間履行金錢給付義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費9800元,財產保全費5000元,合計14800元,由被告宜昌某新型建材公司、陳先生、曾女士負擔。該法律文書發生效力后,申請執行人某某小貸公司于2018年2月18日申請強制執行,本院于當日立案受理。執行中,本院于2018年9月12日和9月28日分別作出(2018)鄂0506執563號之二執行裁定書和(2018)鄂0506執563號協助執行通知書,裁定查封了案涉房產(系輪候查封)。

因被執行人暫無其他財產可供執行,本院于2019年1月9日作出(2018)鄂0506執563號執行裁定書,本案終結本次執行程序。

同時查明:2018年1月2日,吳老師(購房人)與陳先生、曾女士(售房人)及第三方攜誠地產營銷策劃(宜昌)有限責任公司,就陳先生、曾女士位于宜昌市××××號房屋買賣事宜簽訂《房屋買賣合同》,由吳老師出資106萬元購買上述案涉房產。合同簽訂后,吳老師分別于2018年1月2日、3日、7日分6次支付陳先生房款50萬元。陳先生于2018年1月7日將房屋交付給吳老師,吳老師在實際占有該房屋之后,遂與房屋物業管理公司辦理了入住手續,并立即繳納了2018年1月16日至2019年1月31日的物業管理費,共計3193元。

另查明,1、案涉房屋于2018年7月27日被三峽壩區法院查封,同年9月28日被本院輪候查封。該房屋于2019年3月4日通過轉移(含查封)頒發不動產權證[產權號為:鄂(2019)宜昌市不動產權第××號],權利人為陳先生。2、吳老師于2019年3月26日向三峽壩區法院提出書面執行異議,并按照三峽壩區法院的要求將購房尾款56萬元交由其提存。三峽壩區法院于2019年4月1日作出(2019)鄂0591執異15號《執行裁定書》,裁定:解除對陳先生名下產籍號為03-0108-0559-010501號房屋及分攤占有的土地或不動產權證編號為鄂(2019)宜昌市不動產權第××號房產的查封措施。

本院認為,異議申請人吳老師與被執行人陳先生、曾女士在三峽壩區法院依法查封前,就案涉房產已簽訂《房屋買賣合同》,該合同是雙方當事人真實意思表示,不違反法律法規禁止性規定,合法有效。異議申請人吳老師依照合同約定已支付部分購房款,又將剩余房款按照三峽壩區人民法院的要求交付執行,被執行人陳先生也依約將案涉房屋交付異議申請人吳老師實際占有,但因陳先生的原因未能及時辦理過戶登記。故異議申請人吳老師的購房行為符合法律相關規定,其對案涉房屋享有足以排除強制執行的權益,該異議成立,本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百六十五條第(二)項、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第八條、第二十八條之規定,裁定如下:

中止本院作出的(2018)鄂0506執563號協助執行通知書和(2018)鄂0506執563號之二執行裁定書的執行。

案外人、當事人對裁定不服,認為原判決、裁定錯誤的,應當依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的,可自收到本裁定之日起十五日內向宜昌市夷陵區人民法院提起訴訟。

審判長 顧 紅

審判員 周江中

審判員 孫 飛

二〇一九年四月二十八日

法官助理 胡 艷

書記員 李 娜

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